【土地家屋調査士試験】
受験を考えている方に9,000文字以上で試験の概要を教えます。
合格者の100%近くが過去に取っていた行動とは?

試験概要・受験申請書

土地家屋調査士試験の内容は、筆記試験(午前の部、午後の部)と口述試験です。ただし、口述試験を受けられるのは筆記試験の合格者のみです。筆記試験は午前の部(択一式、記述式)と午後の部(択一式、記述式)を受けます。

日程(2018年度試験の例。年により多少ずれます)
7月初旬~受験申請書を配布
7月末頃~(12日間)受験申請書を提出
10月下旬筆記試験(午前の部、午後の部)
11月下旬択一式の基準点を発表
(同日、筆記試験の問題を公開)
1月初旬筆記試験の合格者を発表
(同日、記述式の基準点を発表)
1月下旬口述試験(木曜日に実施)
2月中旬最終合格者発表

詳しくは法務省の受験案内を参照のこと。受験会場は札幌、仙台、東京、名古屋、大阪、高松、広島、福岡、那覇の9か所です。

合格率は令和元年(2019年)度試験の時点で出願者比7%台、受験者比9%台ですが、受験会場ごとの出願者比合格率に推定最大約3.6倍くらいの差があり、この9%という合格率には額面通りには受け取れないような面があります。受験会場に行って「この中の100人中7人くらいが試験に受かるんだな!」と思っていたら「100人中3人しか受かっていなかった……」ということも考えられます。

受験申請書の受付期間は12日間

土地家屋調査士試験は、受験申請書の受付期間がとても短いです。概ね7月の最後の月曜日~8月の最初の金曜日に当たる12日間しかありません(年により多少ずれます)。

受験申請書を法務局に持参する場合の注意点

受験申請書を法務局(地方法務局を除く。以下同じ)に持参する場合は、その法務局の中で直接受験票に受験番号のハンコを押されて、そのまま受験票が直接受験生に返却されます。そのため、受験申請書を法務局に持参する場合は、受験票の裏面に切手を貼ったり、住所を書いたりする必要がありません。

受験申請書を郵送する場合の注意点

書留は「かきめ」と読みます。「かきめ」ではないです。

筆記試験(午の部)

免除について

午前の部は「測量士、測量士補、一級建築士、二級建築士」のうち、どれか1つ以上の資格を持っていると申請により免除されます。この中では測量士補が一番簡単かつ午前の部よりも易しいため、午前の部は測量士補試験に合格して免除を受けるのが一般的です。

土地家屋調査士試験の講座を販売している資格の学校各社も午前の部に関しては測量士補試験に合格して免除を受けることを勧めており、書店に行ってもそれ専用のテキストや過去問は売られていません。つまり、まともに学習するすべがありません。午前の部に関する書籍を用意すれば勉強することはできます。

土地家屋調査士試験の受験生が取得済みの資格

「日本土地家屋調査士会連合会」が実施した平成26年(2014年)度 土地家屋調査士試験の受験者向けアンケート調査によると、回答数192名中128名(66.66%)は測量士補の資格を持っていたそうです。

受験生が取得済みの資格
取得者数/回答者数割合
測量士49/19225.52%
測量士補128/19266.66%
一級建築士8/1924.16%
二級建築士10/1925.20%
司法書士9/1924.68%
行政書士19/1929.89%
不動産鑑定士0/1920%
宅地建物取引主任者63/19232.81%
その他26/19213.54%
なし0/1920%
未回答3/1921.56%

法務省発表の得点別員数表によると平成28年(2016年)~平成30年(2018年)は午前の部の受験生が130~150人くらいいました。土地家屋調査士試験の受験生は例年4,500人くらいなので、ほとんどの受験生は何らかの方法で午前の部の免除を受けていることになります。

筆記試験(午の部)

試験概要

択一式50点、記述式50点の合計100点満点です。

択一式は全20問出題されます。民法3問、不動産登記法16問、土地家屋調査士法1問です。択一式は1問2.5点です。

記述式は土地の問題と建物の問題が各1問ずつ出題されます。各問の中には小問が複数あり、内容は計算、論述、申請書、作図の4つです。土地は小問4個、建物は小問3個(たまに4個のこともある)です。

具体的には次のような流れになります。試験時間は2時間30分(150分)です。非常にタイトな試験です。制限時間内にすべての問題を解き切ることが困難です。

  • 択一式(?分)
  • 土地・座標値の計算(?分)
  • 土地・論述(?分)
  • 土地・地積の計算(?分)
  • 土地・申請書の作成(?分)
  • 土地・地積測量図の作成(?分)
  • 土地・辺長の計算(?分)
  • 建物・論述(?分)
  • 建物・申請書の作成(?分)
  • 建物・各階平面図の作成(?分)
  • 建物・床面積の計算(?分)
  • 建物・建物図面の作成(?分)
  • 見直し(?分)

択一式

問題文を半分しか読まずに9割以上取れという試験です。

他の法律関係の資格試験(たとえば社労士試験や宅建試験等)と同じような感覚で問題を解いていると、土地家屋調査士試験の択一式はそれを全部解くのに1時間弱はかかりますが、土地家屋調査士試験は後に控える記述式の問題を解くためにもさらに膨大な時間がかかるため、択一式の問題は20分くらいで全問解くのが理想です(理想です)。

もしあなたが社労士試験の合格者なら、社労士試験の択一式の問題数(70問)が制限時間はそのままで約240~300問になったのと同じくらいのスピードで問題を解かないといけないと考えてください(※)。試験時間が足りないため、各問につき5肢中2、3肢は問題文を読まずに解くという人もいるくらいです。

※ 仮に社労士試験の択一式(制限時間3時間30分)を全部解くのに3時間かかるとすると、3時間:70問=3時間30分:X、X=81.666……問。これを3分の1の時間で解くのでこの問題数を3倍にすると約240問になります。もし解くのに2時間半しかかからないなら約300問です。

しかし、そのような危なげな解き方をする一方で、択一式よりも記述式のほうが高得点は難しいため、合格に必要な択一式の得点率はかなり高く、記述式が合格基準点(≒合格最低点)でも合格できる「得点率9割以上」が択一式の合格安全圏とされています(例年、択一式で8割~満点を取った受験生の約半分~4分の3は記述式のほうで点が取れなくて試験に落ちています。択一式で9割以上の点数を取った上で、記述式のほうでもしっかり得点しないと合格はできません)。

択一式は、仮に約30年分の分厚い過去問題集を本試験に持ち込んで、時間無制限で問題を解いたとしても得点率は6、7割くらいがやっとなので、9割取るためには別途、ほかの物での補強が必要です。加えて短時間で問題を解けるかどうか、それ以前に過去問や六法等の内容を試験に持ち込めているのと同じくらいの精度で身につけられているかどうかですね。

1肢にかけられる秒数

択一式の肢を全部読んで解答する場合、1肢に何秒かけられるか。

1肢にかけられる秒数
試験時間問題数1肢の
秒数
合格得点率
土地家屋調査士20分20問(100肢)12秒9割前後(例年)
1時間36秒
宅地建物取引士2時間50問(200肢)36秒74.0%(H30)
70.0%(H29)
70.0%(H28)
社会保険労務士3時間30分70問(350肢)36秒64.2%(H30)
64.2%(H29)
60.0%(H28)

なお「20分」の1個下の1時間の行はおまけです。宅建試験や社労士試験と同じく1肢36秒なら1時間が目安だよねっていう。しかし、実際のところ、宅建試験も社労士試験も、1肢解くのに36秒も時間はかからず、普通に問題を解いていれば試験問題を全部解き終わってもまだ2、30分くらいは試験時間が余りますので、普通に問題を解いていたら全部解くのに1時間弱かかる土地家屋調査士試験の択一式は、1肢36秒では足りないのですが。要は土地家屋調査士試験の択一式は、普通に問題を解いていたら本当に1肢につき36秒近くかかるのです。

記述式

土地と建物の各問につき、10ページ弱の問題文を読み、論述式の問題に解答し、登記申請書とそれに添付する図面を作成します。土地の図面には位置が未判明の頂点が複数あるため、三角関数や直線の方程式、内分点の計算など(高校1、2年生で習う数学が主)を使って、そのX・Y座標を求めます。

記述式はあらかじめ試験問題を知っていたり、答案用紙の横に模範解答を置いて、それを書き写したりしているのと同じくらいの実力がないと、最後まで解き切り、かつ確実に高得点を取ることが困難な試験です。受験生と同じように制限時間やプレッシャーがある中で試験問題を解けば予備校講師ですら申請書がまともに書けないこともあるくらいです。宝くじで一等を当てたと思って銀行に行ったら「お前には一等をあげません」と言われ逮捕された人に対して「まあまあ、また来年一等当てればいいじゃん」は通用しません。多くの人にとってたった一度のチャンスを逃せばもう二度と合格できないような試験です。


計算

例年2、3問出題。中高の定期試験で言うところの図形問題のようなものだと思います。何かに気がついたり、何かとっぴなことを思いついたりしないと解けません。しかし、考える時間はないため、問題を見て瞬時に解き方を思いつかなければなりません。あらかじめ答えを知っていないと解答が困難です。測量士補試験と違って電卓を持ち込めます。関数電卓を使います。

論述

出題された事例をふまえた上で、不動産登記法や民法に関する問題に対して、その結果と理由を答えます。知識を事例に当てはめて、きちんと回答する能力が必要です(助け舟のない口述試験のようなもの)。知識があやふやな人にとっては択一式で出題されれば分かるけれど文章では書けないという、読めるけれど書けない漢字のような難しさがあります。

申請書

出題された事例をふまえた上で登記申請書を作成します。申請書は記述式の勉強の中では書けるようになるまでに一番時間がかかるところですが、私は受験生は申請書が書けるかどうかでは誰も争っていないと思います。申請書は書けて当然です。大事なのは何の申請書を書くかの判断を間違えないことと、申請書に書くべき内容が問題用紙の中のどこに書いてあるかを探し出すことです。

作図

地積測量図、建物図面、各階平面図の3種類です。まれに土地所在図を付け足すこともあります。三角定規を使って、目には見えない0.1ミリ単位を気にしながら4、5個くらいの図面を引き(市販の三角定規には1ミリ単位の目盛りしか入っていないため、0.1ミリ単位の数字については感覚で書き分ける必要があります)、辺長や地積、床面積の計算をします。関数電卓の複素数モードを使います。


なお、記述式はすべて黒インクのペンで解答します。時間がないため下書きはできません。とりわけ図面に関しては、鉛筆書きの線の上をボールペンでなぞるとインクが乗りにくいため、下書きには向いていないと思います。

なお、建物のほうが小問が少ないのは、建物には座標値の計算問題がないためです。一方、土地は座標値の計算ができないと申請書を完成させることができなくなり、図面に書く辺長のうち少なくとも3本は書けなくなり、作図も正攻法では行えなくなります。

なお、記述式の模範解答や配点、採点基準等は公開されておらず不明です。採点結果は0.5点刻みで出ます。採点の不公正さを叫ぶ人もいます。薄々何かに気がついて受験をやめたり、周りに実体験を言いふらしたりしている人がいるのか、失われた20年のような不況期の資格取得ブームのさなかにあっても土地家屋調査士試験の出願者数は年々減少傾向にあります。しかし、合格者の数は例年一定(約400人)のため、受けるなら志願者が減少している今がチャンスの試験です。

出願者数が減っている原因は何?

実は土地家屋調査士試験の出願者数が減少傾向にある理由は、合格者よりも新規受験生のほうが数が少ないからではありません。土地家屋調査士試験の合格者数は例年約400人ですが、新規受験生となる午前の部の出願者数はそれ以上におり、たとえば平成28年(2016年)度は少なくとも509名、平成29年(2017年)度は少なくとも461名が午前の部の受験を申請していました。

勉強1年目に測量士補試験と土地家屋調査士試験を両方とも受けずに、勉強1年目は測量士補試験、勉強2年目から土地家屋調査士試験というように年をまたぐ方もいると思うので、実際の新規受験生の数はもっと多いはずです。合格者よりも新規受験生のほうが数が多いのです。

では一体、どうして出願者数が減っているのかというと、実は薄々何かに気がついてしまった受験2回目以降の受験生が受験をやめているからなのです。受験2回目以降の方たちは何らかの不正を疑いながらも泣き寝入りして試験から撤退しているというのが実情です。そしてこれは新規受験生にとっては、実はとても有利なことです。

もし何らかの不正(たとえば住所による得点操作や血縁に基づく何らかの身分差別など)があることを前提に話せば、新規受験生のライバルとなる日本全国の受験2回目以降の受験生はみんな来年もまた不正にあって試験に落ちますので、そういう方が多い受験会場では、おそらく今いる受験生は試験に合格させたくないわけですから新規受験生の合格率がきっと高くなると思いますし、不正を受けるかどうかがまだ分からない新規受験生にとっては、もしかすると日本全国の合格率や自分の試験の出来以上に簡単に試験に合格してしまうかもしれない魅力的な試験だと思います。

1年目は独学で勉強してみて、もっと勉強すれば試験に合格できそうなら予備校講座を利用してみるという手もありますね。

私の開示請求の結果

土地家屋調査士試験は、自分が試験で答えた答案を開示請求することができます。

私は開示請求は平成29年(2017年)度のものを2回、平成30年(2018年)度のものを1回請求しましたが、いずれも答案用紙は廃棄済みであるとして開示請求を却下されています。初めて私の元に返ってきた令和元年(2019年)度試験の答案用紙のコピーは、私が本試験で書いた答案とはサイズが別のものに変えられており、図面の線がすべて等しい割合で不正確なものになっていました。

思い返してみれば、法務省はかつて定規に関しては受験案内書の携行品欄に「三角定規」としか記載していなかったにも関わらず、平成26年(2014年)度試験までは一部の受験生が直定規を持ち込んでいるのを黙認していたり、また、平成30年(2018年)度試験以降は問題用紙から三角関数の真数表を消して、一部の特殊な電卓(関数電卓)を試験に持ち込んで一部の特殊な操作方法(「1+1=」とかではなく、「SHIFT、tan-1」など)を取らないと答えを出せない問題を出したりしており(※)、そもそも試験が公正に行われていないことは明白でした。合格者を選ぶのは試験を行う側であり、受験生がどんな不正を働こうとも問題ないことだったのかもしれません。

この試験に不正があるかどうかは私には分かりませんが、この試験が公正に行われていなかったことは確かです。それは調べれば誰にでも分かることです。


※ 平成30年(2018年)度以降は土地家屋調査士試験の問題用紙に三角関数真数表が掲載されなくなりました。そのため、もし普通の電卓やそろばんで試験問題を解くなら三角関数真数表の丸暗記が必須になりました。普通の電卓やそろばんで試験を受けようと思っている受験生は、何よりも先にまずは三角関数真数表の丸暗記をしてください。択一式や書式の勉強をした後で三角関数真数表の丸暗記ができないことが分かるとせっかくの苦労が水の泡です。

三角関数真数表の覚え方

三角関数真数表の例(小数第6位四捨五入済み)
sincostan
0°0′0″0.000001.000000.00000
5°0′0″0.087160.996190.08749
85°0′0″0.996190.0871611.43005
90°0′0″1.000000.00000----------

試験では0°~90°のsin、cos、tan、合計273個(91×3個)の真数だけでなく、0~59′、0~59″の分も含めた合計98万2,800個(273×60×60個)の真数を使います。ただし、覚えるのは小数第6位を四捨五入した小数第5位までの数字(ただし、H24年度は真数表の数字が小数第10位までありました)なので少々角度が違っていても同じ値になることが多く、また、sinとcosの真数は数字の割り振り方が逆になっているだけでどちらも同じ数字(たとえばsinなら90°0′0″~89°49′8″まではすべて1.00000になり、cosならその反対の0°0′0″~0°10′52″までがすべて同じく1.00000になります)、また、tanの真数はsin÷cosで求められることから(たとえばtan5°はsin5°÷cos5°で求められます)、実際のところ覚える数字の数はそこまで多くありません。sinの真数さえ覚えてしまえばcosとtanの真数は計算すれば出せてしまいます。暗記量が他の資格試験と比べて少ないと言われている土地家屋調査士試験の受験生(ただし、試験範囲の条文の数やテキストの分量は、択一式だけでも土地家屋調査士試験>社労士試験です)は、せめて真数表くらいは覚えておくべきだと思います。

秒(″)まで含めた真数表というのは松山市立中央図書館でも見つけられなかったため、仮に試験問題を普通の電卓やそろばんで解くにしても、秒まで含めた真数表を手に入れるためには最安値の価格帯の普通の電卓と比較すると約20~30倍の値段になる高額な関数電卓の購入が必須になりました。

真数表の覚え方についてですが、前述したとおり、覚えるのが小数第6位を四捨五入した小数第5位までの数字なら少々角度が違っていても真数表の値は同じ数字になることが多いため、まずは数字が変わる狭間の部分を探すこと、そして、人によっては必ずしもsin(0°1′1″)=0.00030と覚える必要はなく、少し形を変えてsin(0°0′61″)=0.00030と覚えることもできることがヒントになるかもしれません(分(′)と秒(″)は60進数のため)。私自身は真数表の完全な丸暗記はできていませんが、普通の電卓やそろばんで試験問題を解くためには真数表の丸暗記は絶対に必要です。

口述試験

試験範囲は不動産登記法と土地家屋調査士法です。たとえ不合格になったとしても、それが1度目なら翌年度の筆記試験(午前の部、午後の部の両方とも)が免除され、もう一度、口述試験だけを受けられます。2回連続で口述試験に落ちると、その後は筆記試験の午前の部だけが免除されます。

合格の秘訣

土地家屋調査士試験は宝くじ、サッカーくじで1億円以上の高額当せんを出した人よりも合格者数が少なく、さらに月刊誌「不動産法律セミナー」の合格者アンケート調査によると、例年その回答者の9割強~1の位を四捨五入すれば最大100%になるような割合の人たちが受験指導校を利用しており、もはや独学合格者など存在しないに等しい存在です(いることにはいますが、あなたは宝くじ一等当せん者を10人以上探して来られますか? 土地家屋調査士試験の合格者は例年約400人です。そして平成27年(2015年)は宝くじ、サッカーくじで1億円以上の高額当せんが448口あったそうです。朝刊の開運グッズの紙面広告に載っていた数字です)。

独学合格は難しいとか大変だとかいうレベルではなく、そもそもほぼいないのです。たとえばネット中を探しまわっても、独学で土地家屋調査士試験に合格してサイトを作っているのは、平成19年(2007年)度合格の元公務員の方が1人見つかるくらいです。過去に閉鎖した独学合格者のサイトがなければ、彼は数十年に1人レベルの逸材です(独学で合格したことがすごいのはもちろん、長年の間、独学で勉強を始めようとしている方たちの窓口になってきたという実績がそういう逸材にさせた何よりの理由ですが。ちなみに数十年というのは個人サイトが生まれ始めた1990年代~今現在までのここ2、30年くらいのことを指して言っているつもりです)。

また、2016年7月のニュースによると「戦後の総理大臣は33人中13人が親戚だった」という情報もあり、自分の親戚の中に宝くじ、サッカーくじで1億円以上を当てた人が10人以上いないなら土地家屋調査士試験の独学はあきらめたほうが良いです。そんなことは無理だと思いますか? 無理ではないのですよ。現に総理大臣はそうなっているのですから。あなたのところには回って来ないかもしれませんが、それが現実なのです。

しかし、もしあなたが独学をあきらめて予備校講座を利用するなら、将来の合格者がたくさんいる環境に身を置くこともできるため、まだ合格の可能性も出てきます。そこからは合格者がどんどん出ていますからね。総理大臣と同じです。

もしあなたが年収250万円を目指しているなら、従業員の平均年齢がどちらも同様のとき、平均年収100万円台で正社員の家族を社保に加入させないブラック企業(年間休日20~30日。1日12時間労働。まだ社保に加入できていた頃に地元の診療所に行くと、弟が同じ会社に勤めていたという歯医者から親の健康を心配される地元医療業界からも問題視されていそうなブラック企業)と平均年収200万円台で正社員の家族は2人までなら社保に加入できるホワイト企業(年間休日48日。1日10時間労働)のどちらに入ったほうが目標をクリアできると思いますか?

予備校講座を利用するということは、総理大臣の親戚になるということです。出ないところからは出ないのが、総理大臣と土地家屋調査士試験の合格者です。入口を間違えないことが大切です。血統やコネや金品の譲渡があれば大企業の正社員や公務員(特別職を含む)や天皇になれるのと同じように、講座代金さえ払えば合格者が続出するグループに参加することができるのです。このチャンスを逃してはなりません。

合格者の特徴としてもう1つ気がついたことがあります。ある受験会場のある年度の合格者全員の名前を検索してみると、おそらく代表取締役社長の方が複数いることが分かりました。日本には会社が約410万社あり、日本人の30人に1人(約3%)は社長とも言われていますが、私が調べた受験会場ではその年の合格者の8人に1人(約13%)が社長でした。一般の労働者は人数が多い割には合格者を出せていません。おそらく予備校講座を買わずに一生かけても試験に受からず、先に寿命が来ているのでしょうね。