独学最低限の書籍で安く早く受かる土地家屋調査士試験の勉強方法・テキスト・過去問のヒント(択一式編)

私は土地家屋調査士試験の択一式問題で9割以上得点しています(択一式問題は50点満点)。記述式問題は座標値1問正解、申請書(出せない地積は除く)、図面(出せない辺長は除く)、論述を一通り書くと、いろいろ減点されて記述式の被採点者(約2,000人)の中で真ん中くらいの点数になるというのが目安だと思います。私は開示請求は平成29年(2017年)度のものを2回、平成30年(2018年)度のものを1回請求しましたが、いずれも答案用紙は廃棄済みであるとして開示請求を却下されています。その後、令和1年度試験の答案用紙が初めて開示されました。

択一式のテキスト

択一式のテキストは全部で4種類あります。もし何か1つテキストを購入するなら個人的には「NEW 4WDノート -4KU-NOTE-」がおすすめですが、ここはいっそのことテキストなしで勉強してみるのも良いと思います。いるかどうかで言えば、テキストは「絶対に必要なもの」ではありません。

択一式のテキスト

リンク先で本のレビューや概要が読めます。一部、立ち読みできる物もあります。


受験100講Ⅰ・Ⅱ

受験指導50年以上の実績を持つ「早稲田法科専門学院」の講座で使われているテキストです。この本は文章の書きぶりが過去に司法試験の論文式の勉強をしたことがある人のそれに何となく似ていると思います。独学で論文式の勉強をしたり、大学で法律関係の講義を取っていた人が期末試験にその対策をしたりするときには、まずは「論証ブロック」の暗記をしながら論文式試験の解答の仕方を学ぶところから始めるのが一般的だと思いますが、その論証ブロックのような筋道を立てた解説になっているのが本書です。

少し変わった本なので、ネット上でも賛否両論ある本ですが、この本のことを良い本だと言う人もたくさんいます。そういう人たちの中には「早稲田法科専門学院」の講座の利用者が多いため、もしこの本の内容をもっと理解したいと思ったときには同校の講座の利用をお勧めします。本書を買ってみて理解できないようなら早稲田法科専門学院の講座を購入すれば良いだけなのでリカバリーがきく本だと思います。早稲田法科専門学院の講座を購入すると付いてくる付属教材(たとえば「受験100講Ⅰ・Ⅱ」や関数電卓など)の一部をすでに持っているときは、講座購入の際にその旨連絡することで、その価格分を差し引いてくれるそうです。

なお、改訂3版のこの本のそで(本のカバーのうち、内側に折り曲げている部分のこと)には「現在活躍中の全国の司法書士の約4割、土地家屋調査士の8割は、本学院の卒業生で占められている」と書かれていました(もっと古い本でならこちらでも確認できます)。当時活躍中の全国の土地家屋調査士のうち、早稲田法科専門学院の卒業生でない人は2割しかいません。同校の公式サイトで見られる合格体験記のページによると、今でも毎年100名前後の合格者を輩出しているそうです。ちなみに土地家屋調査士試験の合格者は全体で400人くらいです。

合格者を多く輩出している予備校はほかにもあり、たとえば1年で土地家屋調査士と測量士補のダブル合格は可能です!!と語尾にビックリマークを2つも付けて自信を持って言い切る信頼と万全の「東京法経学院」(沿革を見ると、この予備校も受験指導を始めてから50年以上たっていると思う)も合格者の輩出者数や占有率がとても高いです。東京法経学院は毎年200名前後の合格者を輩出しています。

土地家屋調査士試験の予備校は、ほかにも「LEC東京リーガルマインド」「金子塾」「日建学院」「九州不動産専門学院」「アガルートアカデミー」の5つがあります。月刊誌「不動産法律セミナー」の合格者アンケート調査によると土地家屋調査士試験の合格者の9割強は受験指導校を利用しており、受験生や合格者のブログなどを見ると毎年いろいろな予備校をはしごしていることが分かり、独学を選んでいる時点で一般的な合格者の相場を大きくかけ離れているため、もし独学を選ぶのであれば、ここはいっそのこと逆方向を極めてみる(テキストなしで勉強してみる)ほうが潔い(いさぎよい)と思います。本当に試験に合格したいのであれば、毎年講座をガンガン購入していくのが当たり前の世界において、独学で安いテキストを買ってどうこうしようというのは往生際が悪いと思います。焼け石に水です。

土地家屋調査士試験は年々、初学者や独学者が受かりにくくなっています。その証拠に午前の部の記述式で8割~9割近い合格基準点をクリアしている午前の部の合格者が、午後の部の試験に落ちる割合が年々高まっています(午前の部の記述式の合格基準点は、午後の部のそれと違って8割~9割近いのです)。2016年は午前の部の合格者のうち76.9%、2017年は87.5%、2018年は100%が午後の部の試験に落ちました。近年、ネット上では土地家屋調査士試験の午後の部の試験問題が簡単になってきているといううわさもありますが、試験問題が簡単になるとベテラン受験生がきっちり点を取ってくるため初学者は試験に受かりにくいです。試験問題が難しいとベテラン受験生も初学者もどちらも思うように点が取れないため初学者のまぐれ合格もありうるのですが……。

なかには試験問題が簡単だから独学でも土地家屋調査士試験に受かるという勘違いをしている人がいるかもしれませんが、実態はむしろその逆です。土地家屋調査士試験は、ますます予備校利用者有利の試験になりました。試験問題が簡単になってきているため、予備校を利用して、しっかり勉強した人は受験1、2回目でも試験に合格しやすくなっています。このことは月刊誌「不動産法律セミナー」の合格者アンケート調査の結果を年ごとに見比べてみれば分かります。その一方で、前述したように午前の部の免除を受けないくらいですから、おそらく独学の、そして午前の部を受けているくらいですから受験回数がまだ浅いと思われる受験生の合格率は、2018年現在、低迷の一途をたどるばかりです。

試験に合格するために予備校講座を利用するのは仕方がないことだと思います。個人的に一番良いと思うのは毎年200名前後の合格者を輩出している東京法経学院の講座を利用することです。予備校講座は人によっては、けして安い金額とは言えないため、ここは多くの人が選んでいる予備校講座を選んでおいたほうが安全だと思います。多くの人が選んでいるということは、多くの人がその予備校講座のことを「良い!!!!!」と判断したということです。おかげで私も自信を持ってこの予備校講座をお勧めできます。

自信を持っておすすめできる!東京法経学院の通信・通学講座

テキストの紹介に戻ります。

旧合格ノートⅠ上・Ⅰ下・Ⅱ

受験指導50年以上の実績を持ち、毎年200名前後の合格者を輩出している東京法経学院の講座で使われていたテキストで、かつては市販もされていたオーソドックスなタイプの(要は「受験100講Ⅰ・Ⅱ」のような書きぶりではなく、他の資格試験の予備校本と同じような、よくある普通のタイプの)テキストです。本書は2017年に品切れになり、現在は一般の書店では販売されていない、通学・通信講座専用の非売品のオリジナルテキスト「新合格ノートⅠ・Ⅱ・Ⅲ・Ⅳ」に改訂されています。

本書は法改正に対応していないため、古いこの本をメインテキストに使うのはお勧めしませんが、2冊目のテキストとして何かの参考に使うのは良いと思います。調べ物に使えるテキストを1つしか持っていない(その1つが先生の代わり)というのでは、その1つで問題が解決しなかった場合には勉強が行き詰まってしまうため、テキストは何冊あっても困りません。


土地家屋調査士 択一攻略要点整理ノート Ⅰ・Ⅱ

重要事項のまとめと練習問題を収録。元は受験指導50年以上の実績を持ち、毎年200名前後の合格者を輩出している東京法経学院が旧「合格ノート」とともに予備校生に配布していた予備校利用者専用の非売品のオリジナルテキストでしたが、その後、東京法経学院の公式サイトから直接購入できる直販教材として販売されるようになり、貧しい独学受験生のブログ界隈では「受験100講Ⅰ・Ⅱ」に替わる新たな選択肢として利用者が増えてきているテキストです。重要事項のまとめと練習問題が交互に続いており、テキストで得た知識をすぐに使って練習問題を解くことで、手っ取り早く知識の活用と定着をうながす速習タイプのテキストです。


新合格ノートⅠ・Ⅱ・Ⅲ・Ⅳ

上で紹介した旧「合格ノート」は好評につき品切れになってしまいましたが「合格ノート」自体がなくなったわけではありません。受験指導50年以上の実績を持ち、毎年200名前後の合格者を輩出している東京法経学院」の通信講座である「土地家屋調査士 新・最短合格講座」の「基礎力養成編のみ」かつ「教材学習タイプ」(要は講義・答練なしで教材だけがもらえるタイプ)を購入することで今でもテキストのみを入手することが可能です。

この教材学習タイプは、新「合格ノート」だけではなく、勉強に必要な書籍一式(40冊程度)や縮尺目盛付きの三角定規、全円分度器も付いてくるお得なコースであり、特にこれから勉強を始めようとしている独学者の方や、かつて土地家屋調査士試験の合格をあきらめた方の再挑戦に非常におすすめのコースです。あとは自分で関数電卓と三角スケール、製図用コンパス、筆記用具(鉛筆、鉛筆削り、消しゴム、ボールペン、ノートなど)を購入すれば勉強に必要なものがすべてそろいます。

勉強に必要なものを素人の変なチョイスではなく、信用できるプロの予備校側が用意してくれており、この「教材学習タイプ」を購入すれば、他の書籍に浮気などせず、とりあえずこれらの本だけで勉強してみようという前向きな気持ちで勉強できると思います。ほかの書籍に手を出さずに済むということは、勉強にかかる書籍代が浮くということです。自分であれこれ書籍に手を出すよりも、はじめから信用できる書籍一式を手に入れて勉強したほうが安くつくと思います。

ただし、自分で他のいろいろなテキスト、過去問等に手を出した後だと、価格的にこの「教材学習タイプ」は選びにくいと思います。そのため、これから勉強を始める方は、まず何よりも先にこの「教材学習タイプ」を購入することをおすすめします。この「教材学習タイプ」に付いてくる「新合格ノートⅠ・Ⅱ・Ⅲ・Ⅳ」や、記述式対策のテキスト「書式攻略ノートⅠ・Ⅱ・Ⅲ」は、一般の書店では販売されていない講座利用者専用の非売品のオリジナルテキストです。直販教材や市販の本は、気になれば後から1冊ずつ買い足すこともできますが、この「教材学習タイプ」は初めに買っておかないと後から取り返すには中々勇気が必要です。


土地家屋調査士 NEW 4WDノート -4KU-NOTE-

中・上級者対象のテキストです。元は受験指導50年以上の実績を持ち、毎年200名前後の合格者を輩出している東京法経学院の中・上級者向け講座で使われていた予備校利用者専用の非売品のオリジナルテキストでしたが、その後、東京法経学院の公式サイトから直接購入できる直販教材として販売されるようになり、すぐに売り切れてしまったテキストです(2019年現在改訂中)。個人的には予備校講座を利用しないならテキストは黙ってこれ1つを買っておくのが一番良いと思います。

本書は基本事項を飛び越えた記述も含まれるハイレベルテキストです。この本に載っていないことは、たぶん他のテキストにも載っていないだろうと思えば、調べ物にもあきらめが付く(要は他の択一式のテキストを購入せずに済む)と思います。独学者はたぶん過去問中心で勉強することになると思いますので、テキストは最初から最後までを隅々まで読まずに、何か分からないことがあったときにその答えを探して読むくらいだと思いますので、調べ物用に少々オーバースペック気味な本のほうが独学者や中・上級者には向いていると思います。

本書は8分冊で持ち運びしやすいのも利点です。土地家屋調査士試験のテキストはどれもサイズがB5判(週刊少年ジャンプくらいの大きさ)で大きいです。大きい上に大体どれも電話帳のように分厚いので重く、持ち運んでどうこうするのに向いていません。しかし、8分冊なら持ち運ぶときの負担が軽くなりますし、試験科目の1つである土地家屋調査士法が「未収録」で、民法に関する事項は「重要項目の論点マスターが中心」のため、このサイトのこのページを下のほうまで読めば分かることですが、実はこの本は良いことずくめです。民法の分冊テキスト(2冊)は、使わないなら使わないで、よそに放っておくことで、まるで勉強する範囲が少なくなったかのような錯覚も覚えますので、心理的な負担もその分軽くなると思います。

択一式のテキストのまとめ

択一式のテキストは4種類あります

「受験100講Ⅰ・Ⅱ」はネット上でも賛否両論ある本ですが、それはおそらく読み手側が自分に合うタイプのテキストを選ばなかったことや、それを使って講義が行われる講座を購入しなかったために、その良さに気づけなかったことが原因だと思います。悪いのはテキストのほうではなく、読み手側のほうなのです。一般の書店で市販されているテキストが1つしかないからと言って、安易にそれに手を出すのではなく、自分に合うタイプのテキストを選ぶことがスムーズに勉強を進めることにつながると思います(「じっくり読みたい」「速習したい」「安心したい」「詳しいのが欲しい」の4タイプです。たとえば最初は「速習タイプ」で勉強して、もっと詳しく知りたくなってきたら「詳細タイプ」に進むというのはどうでしょうか?)。

なお、詳しくは後述しますが、私は土地家屋調査士法の勉強にテキストは必要ないと思います。民法の勉強にもテキストは使わず、別の試験向けの問題集で勉強することをお勧めします。そのため土地家屋調査士法が未収録で、民法も普通のテキストではなく、重要項目の論点マスターが中心という「NEW 4WDノート -4KU-NOTE-はすごく都合が良いのです。

私の勉強の進め方

不動産登記法と土地家屋調査士法は、両方とも同じような問題が何度も出ているため、まずは過去問を繰り返し解けばなんとかなると思います。ただし、例年、受験生の6割弱は、9割以上取らないと話にならない択一式で合格基準点(得点率6、7割くらいの点数。択一式の点数が合格基準点以上なら記述式を採点してもらえる)を割っており、大半の受験生はなんとかなっていません(土地家屋調査士試験の合格者は例年400人くらいです。択一式は得点率9割を下回ると累計400人以内に入れなくなります)。しかも、この6割弱の中には受験1回目ではない受験生もたくさんいると思いますので(受験生の6割弱が今年初めての受験です、という試験ではないと思うので)、9割以上取らないと話にならない択一式で、何年か勉強を続けても合格基準点(得点率6、7割)すら取れないというのは、ままあることだと思います。何か無謀なことに挑戦したいのでもなければ、最初から予備校講座を利用したほうが安全です。


もし東京法経学院の講座に興味があるなら民法なしコースを選べば、さらにグッと値段が下がるため、思い切って民法はこのページの下のほうで紹介している問題集2冊で済ませることにして、東京法経学院の民法なしコースを選んでみませんか?

正規の手段を踏んでいれば何も悩むことはなく自分が正義だと言い張れるのに、独学を選んでしまうとネット上のいろいろなうわさに惑わされ、悩みを抱え込んでしまうことにもなりかねません。予備校講座を利用することで手に入るものは、なにも書籍や講義DVDだけではないのです。自分が正義の官軍であるという絶対の自信、錦の御旗も含まれているのです。そしてその気持ちは、きっと合格につながります。


話をもとに戻しますが、以上の通り、実は賊軍はかなり困難な道だとは思いますが、個人的には独学でも約30年分の過去問を完璧にすれば民法、土地家屋調査士法で1点も取れなくても、合格基準点(得点率6、7割)付近の点数は堅いと思います(たぶん。できない人にしてみれば、やってたまたまできた人から「やればできる」と言われているようなものですが……)。合格のために必要な、あと2、3割の上乗せは、六法の読み込みと民法で何点取れるかにかかっています。

一番手っ取り早いのは民法です。民法は満点取りましょう。土地家屋調査士法と、不動産登記法の筆界特定及び電子申請の部分は六法を読みましょう。

択一式の過去問

土地家屋調査士試験の独学に必要な択一式の過去問は、次に紹介する「分野別の過去問題集」と「年度別の過去問題集」です。

分野別の過去問題集のおすすめは両方とも購入することです。土地家屋調査士試験の勉強をしている人のブログなどを読むと、目端が利く彼らは、もう過去問題集は「択一過去問マスターⅠ・Ⅱ」と「新・合格データベース」を両方とも購入している人が増えてきています。はじめの1冊に「新・合格データベース」を選んでいる人もいますが、「択一過去問マスターⅠ・Ⅱ」だけでは知識に不安を感じて2冊目の過去問題集として「新・合格データベース」に手を出すという経緯を踏んでいる人が多いです(逆はあまり見ない。最初から「新・合格データベース」のほうを選び、分野別過去問を1つにしぼっている人ならいる)。


分野別(問題ごとに分野別)。平成元年~平成29年度(29年分)の過去問+昭和の重要問題を収録。B5判。昭和の重要問題は私が持っている第四版の時点では17問収録されていました。メインは平成です。この過去問題集は新しい過去問を付け加えたものが毎年は出版されていないため、購入する版によっては新しいほうの過去問が収録されていないことがあり、その分は毎年出版されている「日建8年分の分野別過去問」や「1年分の過去問題集」「月刊誌 不動産法律セミナー12月号(試験問題とその解説が掲載される号)」等で補う必要があります。


新・合格データベース

肢別(肢ごとに分野別)。昭和41年度~平成30年度(53年分)の過去問を収録。この本は一般の書店では販売されていません。東京法経学院の公式サイトから購入できます。B5判。6分冊のため「択一過去問マスターⅠ・Ⅱ」と比べると持ち運びやすく、また改訂スピードが速いので、比較的新しいほうの過去問まで収録されていることが多いのが特徴です。本書は肢別の過去問題集ですが、1問ずつ問題を解く練習はこの1つ下で紹介している「年度別 過去問解説集」でも行えるため、普段の勉強に使う分野別の過去問題集は、肢別のものを選んだほうがタイプが被らないので良いと思います。

「新・合格データベース」は第十版の時点で、同旨のものをまとめて1問として計3,141問を収録しており、肢別のものとそうでないものの収録年数に29年分と53年分という違いはあるものの、それほど量が多くて解くのに時間がかかるというわけではないようです。「択一過去問マスターⅠ・Ⅱ」は第六版の時点でⅠ・Ⅱ合計で533問を収録、これに平成30年度の問題20問を加えると553問、1問5肢と考えると全部で2,765肢となり、「新・合格データベース」との差はわずか376肢(5肢1問と考えれば約75問、年に20問出題と考えれば概ね4年分)です。

29年分(に補充用の過去問1年分を足した30年分+昭和の重要問題)と53年分と言われるとすごく差があるように見えますが、問題量の差は実質4年分なのですね。たった4年分多く問題を解くだけで、差の(昭和の重要問題のことを考えなければ)23年分の過去問を解いたことになるという、コストパフォーマンス抜群の過去問が「新・合格データベース」なのです。

9割以上取らないと話にならない択一式で、受験生の6割弱が6、7割未満の点数を取っている中、書店で誰でも入手できる市販の29年分の過去問題集を使っている人に対して、手っ取り早く差を付けられるのが直販教材の53年分の過去問題集の購入です。すでに「択一過去問マスターⅠ・Ⅱ」を持っている人がもう少しレベルアップしたいと思ったときにも、ぴったりの過去問題集だと思います。


年度別 過去問解説集【平成17年度~平成28年度】

平成17年度~平成28年度(12年分)の過去問を記述式も含めて年度別に収録。要は本試験形式の過去問題集です。分野別の過去問題集を解くだけでは、自分が1年分の過去問を解くのにどのくらいの時間がかかるかが分からないため、時間を計って年度別の過去問題集を解くことで、自分の問題を解くスピードを調べるために使います。分野別の過去問題集では再現できない1年分の過去問を解く感覚がつかめます。


年度別の過去問題集を時間を計って解いてみて、自分が何をするのにどのくらいの時間がかかるかを把握しておくことは大切なことです。その時間を参考にすれば、記述式にあてる時間を逆算することができます。

土地家屋調査士試験の試験時間は2時間30分です。この時間内に択一式(20問)→記述式(土地)→記述式(建物)の問題を解く必要があります。そのため、たとえば記述式の建物の問題を解くのに1時間かかるなら、試験が終わる1時間前には記述式の建物の問題を解き始めなければなりませんし、記述式の土地の問題の図面を書くのに30分かかるとしたら、試験の残り時間が1時間30分になる前には地積測量図を書き始めなければなりません。そして土地の問題の図面以外のところを全部書くのに30分かかるとしたら試験の残り時間が2時間になる前には記述式の土地の問題に取り掛かる必要があり、択一式に充てられる時間は残りの30分のみとなります。

さて、はたして自分は1年分の択一式を30分で解けるでしょうか? 年度別の過去問題集を時間を計って解いておかないと、自分が何分で1年分の択一式の問題を解けるかという情報を知ることができないのです。


試験直前に分野別の過去問題集を最初から最後まで解く時間がないときに、どこか1年分の過去問題集だけを解いてみる、という使い方もできます。短期間で全分野の問題をバランス良く解くことができないのは分野別の過去問題集の欠点だと思います。年度別の過去問題集なら全範囲から幅広く集められた問題で構成される毎年の試験問題を少しずつ(1年分ずつ)解くことができます。このように年度別の過去問題集は、分野別のそれとは使う用途や目的や時期が違うのです。

択一式の過去問題集のまとめ

択一式の過去問題集は次の3種類です
  • 土地家屋調査士 新・合格データベース

    最初の1冊、あるいは「択一過去問マスターⅠ・Ⅱ」だけでは知識に不安を感じた方の2冊目の過去問題集です。50年分以上という圧倒的な収録問題数を誇っており、他の受験生を出し抜きたい方におすすめです。

  • 土地家屋調査士 年度別 過去問解説集【平成17年度~平成28年度】

    この本の用途は、①1年分の問題を解く感覚をつかむ用、②試験直前に短期間でバランスよく様々な問題を解く用、あるいは③他サイトでよく見る「択一式なら独学でも過去問10年分やれば~」派の人向けの過去問題集です。「過去問10年分」と言われても、10年分の過去問題集は一般の書店では販売されておらず、約30年分や50年分以上の分野別の過去問題集の中から10年分の問題だけを探して解くのは難しいため、もし10年分の過去問を解くなら、この年度別の過去問題集の2年分と、毎年発売されている「日建学院の直近8年分の分野別過去問題集」を購入することをお勧めします。

    分野別の過去問題集を繰り返し解いた後で、年度別の過去問題集で2年分以上の実力試しができるため、過去問は10年分で十分派の勉強方法も、案外、良い方法なのかもしれません。

不動産登記法

どんなに択一式の勉強をしても、記述式の登記申請書や添付図面は書けません。書けるのは「登録免許税の金額」と「申請人欄や所在欄等の問題文を書き写すだけで済む場合もあるところが、そのケースに該当するとき」くらいです。

一方、記述式の登記申請書や添付図面のことがよく分かっていると、択一式の勉強だけでは理解しにくかったり、覚えにくかったりする択一式の肢の正誤が簡単に分かることがあります。どちらかというと記述式(登記申請書と添付図面のみ。座標値の計算、作図、論述は除く。以下同じ)の勉強のほうが択一式に応用が利きます。

そのため「記述式の勉強はまだしていないけれど、択一式には自信がある」というのは本人の勘違いだと思います。記述式の勉強をしていないなら択一式の理解もまだ不十分だと思います。そのため、過去問を繰り返し解いて「なんとかなったかどうか」が判明するのは、「択一式の過去問を何度も繰り返し解いた後」ではなく、「択一式と記述式の両方の過去問を何度も繰り返し解いた後」になります。

そのため、テキストや過去問題集は択一式のものと記述式のものを両方とも購入するまでは見切りをつけることができません。択一式の勉強だけをして、そこで勉強が上手くいかなければ受験をやめるという選択肢はないものだと思ってください。もともと択一式の勉強だけでは、上手くいくわけがないのです。予備校のほうでも択一式を完全に終わらせてから記述式へ、という指導はしていません。

前述したとおり、土地家屋調査士試験は択一式だけでも基本的には「なんとかならない」(受験生の6割弱は9割以上取らないと話にならない択一式で6、7割未満の点数を取っている)上に、なんとかなったかどうかが判明するのは、択一式の勉強が終わったときではなく、記述式の勉強も済んだときとなり、気の長い話になります。

年単位の勉強をして、やっとの思いでたどりついた先が択一式6、7割未満ではがっかりすると思いますし(しかし、受験生の6割弱はここに入ります。この6割弱は一体、何年勉強しているのだろう?)、仮に独学で2、3年勉強するだけでも20万円弱(うち大半は書籍費)が必要になることを思うと、個人的には最初から予備校講座を利用したほうが、悪い結果の回避だけではなく、時間とお金の節約にもなり良いと思います。

勉強にかかる初期費用は、独学者でも予備校利用者でもほぼトントン、場合によっては予備校を利用したほうが安いくらいなのですが、月刊誌「不動産法律セミナー」の、受験指導校利用者が9割強を占める合格者アンケート調査の結果によると、土地家屋調査士試験の合格者の約半数は実質2年以内の勉強をして3回以内の受験で試験に合格しており、10年以上も受験料(1回8,300円。10年で8万3,000円)を払い、六法(1冊5,400円。10年で5万4,000円)、三角定規(2枚1セットで約3,000円。目盛りが消えるため何度も買い替え必至)等にお金を使っても、なかなか試験に合格できない独学者と比べると、独学よりも予備校講座を利用したほうが時間的にも金銭的にも安くつくと思います。予備校講座を利用した合格者の大半は10年分の受験料や六法、三角定規等にお金を使う前に試験に合格してしまうため、予備校利用者が2年目以降は答練講座だけを利用することを考えても金銭的には独学者とトントンです。

どちらを選んだほうが良いかは一目瞭然のため、賢い受験生はみんな予備校講座を利用しています。当サイトでも測量士補試験の本は何百冊も売れているのに、その試験後1か月以内の間に土地家屋調査士試験の本を買う人はほぼいません。2019年は直販教材が2つ売れたのみでした(注文日5月21日と6月6日の2つのみ。ちなみに市販の本は1冊も売れていませんでした)。誰も独学なんて選んでいないようなのです。独学を選んでいるのは古本屋で中古本を買っている貧しい人くらいだと思います。測量士補試験の本を通販で買う人は、もし独学を選ぶとしても土地家屋調査士試験の本は直販教材を買っています。きっとそういう人が独学で土地家屋調査士試験に受かるのでしょうね。

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区分建物攻略の糸口

私は択一式攻略のカギは言葉の意味を知ることだと思います。まずは分筆、合筆、分割、合併、合体等の言葉の意味を知ることです(とりわけ建物に関しては表題部変更との違いをよく考えること)。不動産登記法総論の「職権登記」の問題が参考になると思います。

特に各論の区分建物の問題はこの効果が顕著で、「共用部分」「共有・準共有」(この2つは民法の言葉。共用と共有は言葉が似ているので戸惑うと思う)、「分有」(言葉だけでは意味が分かりにくい。テキストに載っている絵を見ると分かる)、「敷地権」「みなし規約敷地」「分離処分可能規約の設定 or みなし規約の廃止」「法定敷地」「規約敷地」「法定共用部分」「規約共用部分」「のみ付記」「特定登記」などの言葉の意味が分かるとすごく楽になります。

筆界特定・電子申請

不動産登記法の筆界特定の部分は、比較的新しい分野のため過去問の量が少なく、新出の肢が出る可能性が高いため、先例・判例付きの六法を読んだほうが良いと思います。

筆界特定の条文

  • 不動産登記法123条~150条
  • 不動産登記規則206条~241条

東京法経学院の「土地家屋調査士六法」は、不動産登記法の条文だけを載せているページと、条文と一緒に先例も載せているページの2つがあり、後者のほうで先例と一緒に条文を読むことができます。

電子申請の条文

  • 不動産登記令10条~14条
  • 不動産登記令附則5条
  • 不動産登記規則41条~44条
  • 不動産登記規則附則21条~25条

電子申請も筆界特定と同じように比較的新しい分野だと思うので新出の肢が出やすいところだと思います。

六法の利点

  • 六法は抽象的なことを正しく知るための材料になります。たとえばどういうときに登記識別情報が通知されるかは、過去問を解いているだけでは分からないと思います。過去問で登記識別情報が通知されているのは、所有権の登記がある「土地の合筆や建物の合併、合体をしたとき」なのですが、六法ではこれをひとまとめにして、不動産登記法21条で「その登記をすることによって申請人自らが登記名義人となる場合」に登記識別情報が通知されるとなっています。六法のこの条文のことを知っていれば、それを具体例に当てはめるだけで答えが出るようになるため(いちいち分筆のときはこうで、合筆のときはこうで、合体のときはこうで……と覚えておく必要がなくなるため)、覚えておかなければならないことが少なくなりますし、新出の肢に対する対応力も上がります。過去問と同じ考え方で解けるという意味では、もはや新出の肢とは言えないかもしれません。
  • 過去問を解くだけでは納得できない肢の理解に役立つことがあります。ネット上にはよく、過去問で分からないところがあればテキストからその箇所が解説されているところを探し出してそこを読むと言う人がいますが、その方法をとるためにはテキストと過去問がリンクされているような教材を使わないとテキストの中の読みたい個所を探すのに手間がかかります。一方、根拠条文なら、大体どの問題にも解説のほうで掲載されているため、比較的早く検索できます。
  • 六法は網羅性、一覧性に優れています。そのため、地番の定め方や地目、家屋番号の定め方、合筆制限等をまとめて確認することに適していると思います。過去問だけだといろいろなことが複数のページに散らばっているため、一目で確認することが困難ですし、過去に出題実績のない条文知識は得られません。
  • 六法があれば何かを思い出したり、確認したりするための手段が1つ増えます。たとえば勉強中に「移記」と「転写」の違いを忘れてしまっても、それが「規則5条」に載っていたことを覚えていれば、すぐに六法を引いてその違いを確認することができます。
  • たまたま目に入った目的外の、自分が見ようとはしていなかった過去に出題例のない条文や先例が試験に出たりすると、得したなーと思うことがあります(ただし、不登法は過去問を解けばそこそこ点が取れるようになるので、筆界特定や電子申請以外の新出の肢対策で六法を読むことはお勧めしません)。

六法を買い替える利点

  • 六法は複数あると便利です。なぜなら不動産登記法は不動産登記法という法律だけで成り立つものではなく、不動産登記令(政令)、不動産登記規則(省令)、不動産登記事務取扱手続準則(通達)の3つと密接に関わっており、1冊の六法の中にある、かなり離れたページ同士を行ったり来たりしながら関係ある条文を読んでいくことが不動産登記法の勉強になるからです。
  • 要はもし「建物の種類」の勉強をするなら、不動産登記44条(建物の表示に関する登記の登記事項)、不動産登記規則113条(建物の種類)、不動産登記事務取扱手続準則80条(建物の種類の定め方)の3つを読む必要があり、六法が1つしかないとページを行ったり来たりしなければならないのですが、もし六法が3つあるなら、法、規則、事務取扱手続準則それぞれのページを開いて一目ですぐにこの3つの条文を読むことができるのです。
  • 六法は複数あると便利ですが、勉強1年目に同じ六法を3冊買ったりはせず、毎年1冊ずつ購入したほうが良いと思います。なぜなら勉強1年目でまだ勉強が十分に進んでいない状況では、試験勉強は過去問の内容を条文3つを見つめながら厳密に理解することではなく、大まかな内容を理解することが中心になると思いますし、六法を毎年1冊ずつ購入していくことで法改正や先例改正に対応することもできるためです。六法は毎年1冊ずつ買いましょう。

コンメンタールの利点

「不動産登記法 政省令逐条解説」のことです。この本は「六法」ではなく「コンメンタール」と言われる本です。コンメンタールは条文を載せて、それを1条ずつ解説していく書籍です。この本は不動産登記法のコンメンタールのため、不動産登記法の条文を1条ずつ解説しています。不動産登記法関係の政省令も関連条文ごとにばらして各所に載せていますが、政省令のすべての条文を掲載しているわけではないため、六法の代わりにはなりません。普通のテキストと比べると一般的にはコンメンタールのほうが網羅性が高く、辞書的な使い方をされることが多いです。

  • 少し上に書いた不動産登記法21条(登記識別情報の通知)の話の続きになりますが、実はここは法21条の勉強だけではまだ不十分です。実は規則62条にも法21条に関係する大事なことが載っています。コンメンタールは解説する条文に関係する条文も一緒に載せていることが多いため、関連条文の存在を知ることができます。
  • 私が使っていたテキストには不動産登記法21条に関しては何の説明もありませんでしたが、コンメンタールはすべての条文に解説を加えているため、一般的なテキストよりもカバーしている範囲が広いです。これはテキストと比べると解説から逃げられにくいという利点になります(試験に出にくい、解説が面倒、著者の苦手な部分だからと言って解説を省くことができない)。
  • 六法は複数あると便利ですが、同じものを同時に何冊も買うことに抵抗がある方もいると思いますので、六法を2冊買うのではなく、六法とコンメンタールの2つを使うという選択肢もありだと思います。
不動産登記法のコンメンタール

本書は目次の次のページに「収録政省令一覧」という索引のページが付いており、政省令から条文を逆引きすることもできるようになっています。ネット上では、過去問を解く際には条文を引けとよく言われていますが、もし条文を引くなら普通の六法よりもこちらのコンメンタールを使ったほうが関連条文を知れて役に立つことがあります。ただし、すべての政省令を掲載しているわけではないため、当然漏れ(目的の政省令の条文が見つからないこと)もあると思いますし、不登法の条文に関しては、普通の六法のほうが先例・判例付きのため、場合によってはそちらを引くほうが便利なこともあります。そのため、関連条文はコンメンタールで、先例・判例は六法で確認することになり、それぞれ役割が違います。コンメンタールは特に予備校で関連条文の存在を教えてもらえない独学者には必須の教材になると思います。

土地家屋調査士法

得点したいなら過去問を解くだけではなく、先例・判例付きの六法も読んだほうが良いと思います(土地家屋調査士法、土地家屋調査士法施行規則の2つを先例・判例含めて、施行規則の第2章「土地家屋調査士試験等」以外のところを全部読む)。もし1人で条文を読み進めて理解していくことが困難ならコンメンタールを購入してください。

土地家屋調査士法のコンメンタール

ちなみにテキストは一切読む必要がありません。そこに書いてあることはすべて六法にも載っているためです。そのため、土地家屋調査士試験専用のテキストを購入する際に土地家屋調査士法の収録がどうなっているかは気にする必要がありません(中・上級者対象テキストの「NEW 4WDノート -4KU-NOTE-」は土地家屋調査士法が未収録。中・上級者ともなれば、土地家屋調査士法の勉強にテキストはいらないことをもうみんな何となく分かっていますよね?)。

民法

私のおすすめの勉強方法は「公務員試験 新スーパー過去問ゼミ5 民法Ⅰ・Ⅱ」の総則、物権、家族法の問題を解くことです。民法のテキストも土地家屋調査士試験専用のものは必要ないと思います。この問題集の問題を繰り返し解けば2~3問は取れます。民法は過去問すら何度も解く必要はないと思います(出題傾向を知るために解く必要はあると思います。たとえば本書の総則、物権、家族法の中にも、解かなくても良い分野や問題はあると思います)。

受験100講Ⅱ」(民法のテキスト)を1冊買うよりも、この本2冊を購入したほうが安いです。リンク先で両方の書籍の値段の差を確かめてみてください。おまけにこの本は行政書士試験の民法の対策にもなります。土地家屋調査士試験の合格後に行政書士試験の勉強をしようとしている人もたぶんいると思います。後々まで使える2冊です。

最低限必要な本の冊数を数えてみた

択一式の勉強に最低限必要な本の冊数を数えてみました。いかがでしたか?

冊数を数えてみた
勉強開始前に読む本(2冊)
択一式
直販教材優先 市販本優先
テキスト8冊(NEW 4WDノート -4KU-NOTE-1冊(受験100講Ⅰ
分野別過去問6冊(新・合格データベース2冊(択一過去問マスター
補充用過去問1冊
(単年度版1冊を想定。勉強を始めた年によっては、改訂の狭間の期間のため、もっと必要になることがあります。たとえば私は受験1回目までに3年分の過去問を購入しています)
年度別過去問1冊
土地家屋調査士 年度別 過去問解説集【平成17年度~平成28年度】
六法1冊
六法は法改正、先例改正に備えて、毎年新しいものを購入します)
コンメンタール2冊
(「不動産登記法 政省令逐条解説」と「土地家屋調査士の業務と制度」)
民法の問題集2冊
(新スーパー過去問ゼミ5 民法
直販教材優先 市販本優先
合計 23冊+α 12冊+α

「+α」は勉強2年目以降の補充用の過去問と六法のことです。毎年それぞれ1冊ずつ増えていきます。10年後に六法10冊、補充用の過去問10冊を手元に残して不合格……という未来はとても悲しいため、やはり個人的には最初から予備校講座を利用することをおすすめします。

ちなみに、もし本気で宝くじ1枚で一等を当てようとしているなら上記の表の中の「(択一式約30年分、記述式約40年分の)分野別過去問」と「六法」と「民法の問題集」を買ってください(全7冊)。それだけあれば受かる人は受かると思います。とはいえ、ネット中を探しまわっても、独学で土地家屋調査士試験に合格してサイトを作っているのは、平成19年(2007年)度合格の方が1人見つかるくらいです。今は私がこれを書いているのは2020年なのですが、ほかに閉鎖した独学合格者のサイトがなければ、彼は十数年に1人レベルの逸材です(独学で合格したことがすごいのはもちろん、長年の間、独学で勉強を始めようとしている人たちの窓口になってきたという実績がそういう逸材にさせた何よりの理由ですが)。ましてや、たった7冊の本で試験に合格するなど蜃気楼で夢物語の蛮社の獄かもしれません。

ちなみに記述式の勉強に使う本や誌上模試などを含めた試験全体の勉強に最低限必要な本の冊数は、直販教材優先なら勉強1年目は合計33冊、勉強2年目はそこに4冊足して合計37冊になります。合格が遅れるたびに毎年4冊(補充用の過去問、六法、合格者アンケ、誌上模試の計4冊)が増えていきます。

ただし、これだけだと本当に必要最低限のため、勉強がスムーズに進まなかったり、心もとなさを感じたりすることもあると思います。本を何冊買おうとも、なかなか一人の人間の(先生の)代わりにすらならないと思います。予備校講座の利用者がどうして少ない書籍(たとえば東京法経学院の「新・最短合格講座」なら40冊程度)で勉強できるのかといえば、それは大手予備校の会社組織によるバックアップがあるためです。何の後ろ盾もない独学者が、予備校利用者が持っている書籍の数を下回るような必要最低限の書籍だけで1人で勉強するとなると、思うように勉強が進まなくても不思議ではありません。むしろ進んでいるほうが異常です。

いろいろな予備校講座をはしごしている合格者ともなると、まとまった数の講座利用者専用のオリジナルテキストを何十冊も入手しており、それでもなお誰でも購入できる市販の書籍にまで手を出している人もおり、もし独学を選ぶなら、彼らとの差を少しでも縮めるために、少なくとも自分が入手できる本はすべて購入しなければならなくなるため、とてもお金がかかると思います。チキンレースなのです。みんながどんどん勉強するために受験生のレベルがどんどん上がり、独学では試験に合格することがどんどん難しくなってきています(現代人は歴史を戦後まで学びますが、鎌倉時代の小学生は鎌倉時代の歴史までしか学ばなくても良かったのです。現代人は室町時代以降の勉強もしないといけないので大変ですよね)。

その他の書籍

択一式の勉強の中でも特に分かりにくい筆界特定制度や敷地権・区分所有法に関しては、その勉強だけに特化した安価なテキストが出ています。毎年いろいろな予備校をはしごするのが金銭的に無理な方でも、自分のできる範囲でより多くの書籍や予備校の特化テキストなどを購入し、より良い学習環境を作ってほしいと思います。

独学はとても大変です。分からないことだらけで勉強すら始められない方もいるのではないでしょうか。みなさんは資格試験の勉強に大切なことは何かを知っていますが? 実はそれは衝動買いをすることなのです。何かを買わないと勉強できないのに、また、何か買わないと勉強しないだろうに、いつまでもクヨクヨ悩んで予備校講座を利用しないというのでは永遠に勉強を始めることができません。私も資格試験の勉強を始めたのはテキストや過去問題集を買ってからです。買うまでは勉強していません。みなさんはどうして世間一般で衝動買いが悪いことのように言われているのか知っていますか? それは相手の行動を封じて自分だけが利益を得るためなのです。相手を出し抜くためなのです。資格試験の講座やテキストは女性の買う洋服やアクセサリーとは訳が違います。洋服やアクセサリーは今持っているものだけでも十分かもしれませんが、資格試験の勉強はモノを買わないと始められないのです。思い切って衝動買いをした人たちはとっくの昔に勉強を始めていて、もう何歩もリードしている状況です。衝動買いをすること、すなわち行動力が何よりも大切なのが資格試験の勉強の特徴なのです。

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